Moratorium Pembangunan Mal di Jakarta Jangan Jadi Macan Ompong

Kabarkan Obrolan IniShare on Facebook12Share on Google+2Tweet about this on Twitter0Share on LinkedIn0

Jakarta sebagai Ibukota negara Indonesia ini mempunyai luas area kurang lebih 740,3 Km. Tidak bisa dipungkiri, pertumbuhan penduduk membuat luas Jakarta semakin sempit ditambah lagi dengan pertumbuhan jumlah mall yang semakin banyak selama lima tahun belakangan ini. Dengan lebih dari 170 mal di metropolitan ini. Pencapaian yang mengantarkan ibukota Indonesia ini masuk dalam daftar kota besar dengan jumlah pusat perbelanjaan terbanyak di dunia.

Di Jakarta, masyarakat yang kerap dianggap menjadikan mal sebagai obat depresi dan stres, membuat pengembang terus mengembangkan ide mereka untuk membangun pusat belanja yang bmemiliki banyak fungsi. Hal ini berakibat Banyak kawasan yang seharusnya menjadi daerah resapan air dan ruang terbuka hijau berubah menjadi kawasan bisnis. Penyebab utama invasi kawasan hijau menjadi kawasan komersil, bersumber dari penegakan tata ruang wilayah di DKI Jakarta yang sangat kendor.

“Fungsi taman kota hilang. Sekarang kalau ingin apapun ada di mal. Tidak sekedar belanja, ada sarana olahraga, hiburan, dan banyak kebutuhan lain yang cenderung untuk pelarian,” ujar Yayat Supriatna, pengamat perkotaan.

Pemerintah Provinsi DKI hingga kini masih memberlakukan Instruksi Gubernur (Ingub) DKI Jakarta tentang Moratorium Pemberian Izin Pembangunan Pusat Perbelanjaan, Pertokoan/Mal dengan luas lahan Lebih dari 5.000 meter persegi, sejak dikeluarkannya kebijakan itu pada tahun 2012 yang lalu.

“Sejauh ini kita belum keluarkan izin lagi. Pengusaha kan bangun sesuai iklim bisnis. Kalau bisnis lesu ya nggak bangun. Multiple effect dari mall ini kan besar,” ujar Ahok, sapaan akrab Basuki di Balai Kota, Jakarta Pusat, Juni lalu.

Menurutnya, pembangunan mal harus mempertimbangkan banyak hal. Pertimbangan itu berkaitan dengan dampak fisik dan nonfisik yang ditimbulkan akibat pembangunan mal. Dampak fisik berkenaan langsung dengan dampak yang ditimbulkan terhadap lingkungan, yakni apakah pembangunan mal akan menyebabkan banjir, polusi, serta efek rumah kaca. Sementara dampak nonfisik bersinggungan dengan aspek sosial, yakni pergeseran budaya.

Selain itu pembangunan mal harus benar-benar mempertimbangkan ketersediaan lahan hijau, salah satunya penyediaan ruang terbuka hijau (RTH). Terlebih, saat ini DKI tengah gencar membangun RTH. RTH di DKI saat ini belum mencapai 15 persen. Padahal idealnya, dalam Pasal 17 Undang-undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Ruang Terbuka Hijau disebutkan bahwa proporsi kawasan hutan paling sedikit 30 persen dari luas daerah aliran sungai (DAS) untuk menjaga kelestarian lingkungan.

Target RTH 30 persen dari luas wilayah ini memang tak hanya dipenuhi oleh pemerintah provinsi saja, namun juga harus bersama-sama dengan swasta. Sebanyak 16 persen RTH harus dibangun oleh Pemprov, sementara sisanya dibangun oleh swasta. Tahun ini, DKI mengejar ketertinggalan tahun lalu yang hanya dapat menambah RTH hanya sebanyak empat persen. Untuk itu, Pemprov DKI tengah mencanangkan pembebasan bangunan di jalur-jalur hijau.

Moratorium dan Pasar Ritel

Namun begitu, pasar ritel di Jakarta diperkirakan tumbuh 5,4 persen dengan adanya perkiraan penambahan pasokan di tahun ini. Adapun, tambahan pasokan tersebut dari beberapa lifestyle center dan one-stop shopping centers sebelum peraturan moratorium dikeluarkan. Mal baru yang akan dibangun tersebut adalah Lippo Mall Puri di The St. Moritz, Jakarta Barat, Mal Pantai Indah Kapuk, Jakarta Utara, One Bel Park, Jakarta Selatan, dan Central Park Extension di Jakarta Barat. Pengerjaannya diharapkan selesai 100 persen pada pertengahan 2015.

Head of Research and Advisory Cushman and Wakefield, Arief Rahardjo, pernah mengatakan bahwa mal di tahun 2013 ini sudah berdiri di lahan seluas 3.920.618 meter persegi. Mereka merilis data yang menyatakan bahwa jumlah mall di Jakarta memang sudah terlampau padat, tiap tahunnya jumlah mal tumbuh 3,9 persen.

Menurut Global Cities Retail Guide tahun 2013/2014 dari Cushman & Wakefield, lahan ritel di Jakarta telah tumbuh lebih dari 17%, atau hampir mencapai angka 4 juta meter persegi atau bisa dikatakan hampir menyamai 9 kali luas kota Vatikan.

Jakarta City Of Mall

Lamudi sebagai platform properti global juga merilis hasil penelitian pertumbuhan properti ritel di Jakarta. Karan Khetan, Managing Director Lamudi Indonesia, mengatakan pendapatan per kapita yang tinggi, kelas menengah yang dominan dan meningkatnya daya beli adalah alasan utama di balik lonjakan permintaan ritel di Jakarta.

Asosiasi Pengelola Pusat Belanja Indonesia (APPBI) bahkan memprediksi pertumbuhan pusat perbelanjaan pada 2015 mencapai 15 persen. Beberapa pusat belanja akan dibangun di luar Jawa.

Ketua Umum APPBI, Handaka Santosa, sebelumnya mengatakan, tahun ini akan ada empat sampai lima pusat perbelanjaan yang dibuka di luar Jawa, seperti Samarinda dan Balikpapan. “Pertumbuhan lebih merata, tidak hanya terpusat di Pulau Jawa,” kata dia.

Namun, dia menjelaskan, Jakarta masih mendominasi pertumbuhan pusat perbelanjaan. Dari 260 pusat perbelanjaan di Indonesia, sebanyak 76 di antaranya terletak di Jakarta.

Karena itulah sebetulnya, kebijakan moratorium ini adalah sebagai upaya pemerintah untuk mengendalikan laju pertumbuhan pembanguna mal ini di Jakarta. Apalagi, mal-mal yang berkembang menjadi one-stop shopping center ini berpotensi melahap para pelaku usaha kecil dan menengah. Kuatnya jaringan dan modal dari para pemilik mal bisa menggusur pelaku UKM sektor ritel bila perluasan operasinya tidak dibatasi.

 Alih Fungsi Lahan

Namun dukungan terhadap moratorium ini juga datang dari banyak pihak, salah satunya dari Komisi V DPR, yang meminta Pemerintah Provinsi DKI Jakarta tidak memberikan izin pembangunan mal baru di wilayah Ibu Kota, termasuk lokasi bekas Taman Ria Senayan.

“Jakarta sudah kelebihan mal. Jakarta itu butuh sarana rekreasi yang outward looking, bukan mal yang mengandalkan inward looking,” kata anggota Komisi V DPR, Hetifah.

Menurut Hetifah, banyaknya mal di Jakarta membuat kota pusat pemerintahan ini menjadi tidak manusiawi secara sosial. Warga sangat kurang memiliki sarana bersama sekadar untuk berbincang-bincang, rekreasi, dan bersenda gurau di alam bebas. Keberadaan mal tidak membantu mengisi kebutuhan warga lantaran mal lebih bernuansa komersial. Menurutnya, rekreasi di tempat yang mengedepankan transaksi belanja atau perdagangan itu bukan rekreasi, malah menambah masalah sosial.

Terkait dengan itu, Jakarta sebetulnya sudah sejak lama mengalami persoalan tentang alih fungsi lahan yang menjadi penyebab kerusakan kota. Banyak kawasan hijau seperti hutan kota, persawahan dan hutan mangrove di Jakarta, diserobot para pengembang kelas kakap dan para konglomerat.

Pengamat perkotaan dari Universitas Trisakti Nirwono Joga menyatakan bahwa banyak kawasan resapan air di Jakarta telah beralih fungsi menjadi kawasan perumahan elit dan pusat-pusat bisnis. Ia menyebutkan kawasan Mall Taman Anggrek Slipi adalah salah satu contoh penyalahgunaan fungsi lahan dari kawasan hutan kota menjadi mal.

Nirwono menyoroti semakin terhimpitnya luas lahan terbuka hijau di ibu kota. Pada 1965 luas ruang terbuka hijau di Jakarta mencapai 37,2 persen. Kemudian pada 1985 merosot menjadi 25,8 persen. Pada 2000 luasnya makin parah yaitu tinggal 9 persen. Beberapa perumahan mewah dan sentra bisnis telah merebut daerah resapan air  bahkan persawahan. Ada lebih dari 3.000 hektare (ha) kawasan yang awalnya berfungsi sebagai tangkapan air dan hutan kota, kini beralih fungsi menjadi bangunan.

Alih Fungsi Ruang terbuka hijau di DKI

Peneliti Ecosoc Sri Palupi mengatakan bahwa seharusnya Pemprov DKI di bawah kepemimpinan Gubernur Ahok dapat bertindak adil. Ia menantang Ahok mengembalikan fungsi lahan dengan membongkar sejumlah permukiman, mal, termasuk rumah pribadi Ahok di Jakarta Utara.

Berikut sebagian daftar bangunan, yang menurut Sri Palupi, diputihkan. Padahal dahulunya menjadi daerah kawasan resapan atau hutan lindung.

Kawasan Kelapa Gading, Jakarta Utara, dengan luas 1.288 hektare yang semula lahan resapan dan persawahan kini berubah menjadi:

  1. Mal Kelapa Gading (tahun 2005 dengan luas 6 hektare)
  2. Kelapa Gading Square (tahun 2003 dengan luas 12 hektare)

Kawasan Pantai Kapuk, Jakarta Utara, dengan luas 831 hektare. Semula lahan ini diperuntukkan untuk hutan lindung, kini berubah menjadi:

  1. Permukiman elit Pantai Indah Kapuk
  2. Perumahan Mutiara Indah (rumah Ahok)
  3. Damai Indah Padang Golf PIK

Kawasan Sunter, Jakarta Utara, dengan luas 1.459 hektare. Semula lahan ini diperuntukkan untuk resapan air, kini berubah menjadi:

  1. Permukiman elit Sunter Agung
  2. Pabrik perakitan otomotif seperti PT Astra Komponen, PT Astra Daihatsu, PT Denso Indonesia, dan PT Dunia Express Trasindo.

Kawasan hutan Kota Senayan, Jakarta Selatan, dengan luas lahan 279 hektare. Semula lahan ini diperuntukkan untuk fasilitas publik, kini berubah menjadi:

  1. Hotel Mulia
  2. Hotel Sultan
  3. Senayan Residence Apartement
  4. Hotel Century Atlet
  5. Simprug Golf
  6. Plaza Senayan

Kawasan hutan Kota Tomang dengan luas lahan 70 hektare. Semula ini untuk hutan kota, kini berubah menjadi:

1. Mal Taman Anggrek

  1. Mediteranian Garden Residence I dan II.

Maksimalisasi Ruang Terbuka Hijau (RTH)

Mengutip data dari Litbang Kompas, dalam sebuah artikel “RTRW Jakarta dibuat untuk dilanggar”, penggunaan ruang di Jakarta sudah diatur dalam RTRW yang dikeluarkan pada tahun 1965. Di dalamnya telah diatur bahwa pengembangan kota hanya dilakukan ke arah timur dan barat, mengurangi tekanan pembangunan di utara, dan membatasi pembangunan di selatan. Akan tetapi, rencana tersebut hanya tinggal angan-angan. Sebab, wilayah selatan dan utara justru marak dengan kegiatan pembangunan. Khusus di utara, kini bahkan banyak permukiman mewah yang dibangun. Ironisnya, permukiman tersebut dibangun di atas lahan yang sebenarnya diperuntukkan sebagai daerah resapan air.

Ahok sendiri pernah mengatakan bahwa penyebab banjir di Jakarta karena tak ada lagi kawasan resapan air. Kawasan tersebut kini sudah dibangun menjadi perumahan mewah dan mal. Dia mengatakan akar dari permasalahan pambangunan ada pada Peraturan Daerah Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) 2011-2030. Peraturan ini mengatur fungsi kawasan ibukota dari perumahan, kawasan industri, ekonomi hingga ruang terbuka hijau.

Ahok mengaku saat ini tidak bisa berbuat apa-apa dengan kondisi tersebut. Pasalnya, para pengusaha itu telah mendapatkan izin sejak lama. “Kalau dipaksakan kita pasti dibawa ke pengadilan. Di PTUN kan,” kata dia.

Upaya yang ditempuh Pemprov DKI untuk mengembalikan fungsi lahan yakni melakukan pembebasan wilayah dengan konsep penanggulangan banjir. Dalam hal ini, Pemprov melibatkan BUMD untuk melakukan realisasi. Dengan melakukan normalisasi waduk Pluit untuk dikembalikan menjadi kawasan penampung hujan dan kawasan terbuka hijau. Juga Dengan membebaskan lahan bantaran sungai untuk mengembalikan fungsinya.

Pembangunan yang terjadi di Jakarta sama sekali tidak memperhitungkan serta mengabaikan daya dukung dan tampung lingkungan. Seperti pembangunan mal yang tidak terkontrol bahkan ada beberapa yang didirikan di bantaran sungai seperti mal Mangga Dua. Di tengah makin sedikitnya Ruang Terbuka Hijau (RTH) di Jakarta maka seharusnya pembangunan di lahan kosong dan bantaran sungai terutama dengan luas yang cukup besar harus diperketat.

“Karena penyalahgunaan ruang dan alih fungsi lahan seperti itulah yang menjadi penyebab utama terjadinya banjir,” kata Ketua Dewan Nasional Walhi Pusat Dadang Sudarja di Jakarta Februari lalu.

Selain itu, menurutnya aspek pengurangan risiko bencana juga tidak menjadi prioritas dalam pelaksanaan pembangunan di ibu kota. Lahan kosong itu harusnya diubah jadi RTH atau fasilitas waduk dan bantaran mustinya steril dari bangunan apapun terkecuali sarana pengendali banjir.

“Intinya jangan lagi ada pembangunan baru di lahan yang tersisa. Jangan ada tukar guling lagi lahan pemerintah ke swasta bahkan jika bisa tanah pihak swasta diambil karena anggaran Jakarta memungkinkan untuk itu. Aturan juga menyebutkan di bantaran sungai harus merupakan RTH. Jadi semua harus ditertibkan agar bantaran menjadi steril terkecuali sarana pengendali banjir,” katanya.

Sesuai dengan Peraturan Daerah tentang Rencana Tata Ruang dan Wilayah 2010-2030, DKI menargetkan RTH seluas 30 persen. Kenyataannya, selama kurun waktu 2001 hingga 2012, luas RTH masih 10 persen atau hanya 2.718,33 hektar. Padahal, total luas Ibukota mencapai 66.233 hektar. Dengan luas wilayah terbuka yang semakin terbatas, Pemprov DKI diminta untuk menghentikan Pendekatan pembangunan yang salah kaprah. Yaitu pola pendekatan yang asal adopsi, atau meniru program di luar negeri, namun dengan menafikan keadaan sosial-ekonomi di tingkat lokal. Membangun mal banyak-banyak jadi contoh program salah kaprah itu.

Untuk itu, Pemprov DKI diminta untuk terus fokus dengan persoalan ini, dan meneruskan moratorium pembangunan mal di Jakarta. Karena yang dibutuhkan oleh kota ini bukanlah pembangunan yang baru, melainkan merawat dan memperbaiki yang sudah ada, agar kota ini bisa menjadi rumah yang nyaman bagi warganya.

Kabarkan Obrolan IniShare on Facebook12Share on Google+2Tweet about this on Twitter0Share on LinkedIn0